Что сбылось? К чему стремиться?

15 Январь 2013

"Commercial Real Estate", журнал о коммерческой недвижимости.
Январь, 2013.
Роман Сигитов, управляющий партнёр SEVERIN GROUP, выступил на Рождественском саммите "Гильдии управляющих и девелоперов".
Статья: "Что сбылось? К чему стремиться?".
Рубрика: "Новости".
Страница 44.


Чем запомнится участникам рынка недвижимости 2012 год? Оправдались ли ожидания отрасли? Чего ждать в будущем году? Эти вопросы обсудили эксперты рынка недвижимости на традиционном Рождественском саммите, организованном Гильдией управляющих и девелоперов, 13 декабря в Москве.

Офисы: временное затишье или здоровое насыщение

В 2012 году в офисном сегменте, по оценкам экспертов, продолжились тенденции, которые имели место еще в 2011 году. Так, спрос и предложение продолжали демонстрировать активное движение за пределы ТТК и МКАД.

"По итогам года общий объем новых офисных площадей достигнет
600 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем за 2011 год, равным 603,8 тыс. кв. м. Таким образом, общее количество качественных офисных площадей на конец года составит 13,3 млн кв.м. (в сегменте класса А – 2,58 млн кв.м.
(20 %), в сегменте класса В – 10,7 млн кв.м. (80 %))", – рассказала Елена Денисова, директор отдела офисных помещений CBRE.

Что касается развития ситуации в офисном сегменте в 2013 году, он останется под влиянием тех же факторов, которые играли ключевую роль в 2012 году, а именно: долговых проблем южных стран Еврозоны и угрозы углубления рецессии в еврозоне в целом.

В 2012 году рынок офисной недвижимости был достаточно стабильным. По словам экспертов, если в еврозоне не произойдет ничего экстремально негативного, общий объем заключенных сделок в 2013 году будет сопоставим с показателем 2012 года. В части, посвященной офисному рынку, эксперты говорили также о формате деловых кварталов, о сроках, необходимых для насыщения рынка, и о классификации.

На вопрос из зала о том, насколько существующая классификация офисной недвижимости соответствует потребностям сегодняшнего дня, стоит ли ориентироваться на нее в принятии решений, модератор мероприятия Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, рассказала о том, что классификацию действительно пора обновлять.

"В настоящий момент здесь есть над чем работать. И мы (Гильдия управляющих и девелоперов. – Примеч. ред.) это делаем. Приходите в Гильдию, чтобы не просто получать информацию о принятых решениях, но и влиять на эти решения", – предложила Вера Сецкая.

Торговая недвижимость: Москва уже вне фокуса?

В России в 2012 году, по оценкам компании Knight Frank, было введено в эксплуатацию чуть больше 1 млн кв.м. качественной торговой недвижимости. Самыми крупными проектами стали ТРЦ OZ Mall в Краснодаре, ТРЦ "Сургут Сити Молл", ТРК "Питер­лэнд" в Санкт-Петербурге, "МореМолл" в Сочи и др. При этом в Москве в 2012 году предложение торговой недвижимости было пополнено незначительно. Особенно если принимать во внимание грядущее предложение – объекты, которые в настоящий момент проектируются и строятся в столице. Сергей Гипш, партнер, региональный директор по торговой недвижимости Knight Frank по России и СНГ, рассказал о 14 объектах, которые в будущем пополнят сток торговой недвижимости в Москве.

"Это беспрецедентное количество ТЦ, как по количеству, так и по суммарному метражу. Речь идет об объектах арендуемой площадью более 50 тыс. кв.м. каждый. И это несмотря на пессимизм и заявления о прекращении крупных коммерческих строек в столице".

Среди будущих проектов, которые упомянул эксперт: два "Вегаса", ТЦ "Мозаика", МФК на Ярцевской ул., БЦ "Авиа Парк" и др.

Из важных трендов, отмеченных экспертами в сегменте торговой недвижимости, стоит отметить выход на российский рынок известных международных операторов: Mamas & Papas, Imaginarium, Hamleys, – относительную стабильность ставок аренды, минимальный уровень вакантных площадей в столице, увеличение торговли через интернет, сращивание онлайн- и офлайн-торговли. Что касается инвестиционного спроса, то он, по словам экспертов, будет диктоваться положением дел на рынках капитала. Скорее всего, он будет сохраняться в Москве и Санкт-Петербурге.

На вопрос из зала о том, почему до сих пор нет концептуальных проектов ТЦ, за которые операторам хотелось бы бороться, почему все ТЦ похожи друг на друга и совсем не представлены нетрадиционные форматы ритейла, Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, ответил:

"Нетрадиционные торговые центры должны быть не только стремлением девелоперов, но и стремлением арендаторов. Арендатору тоже нужно работать над созданием креативных форматов, которые могли бы быть представлены в креативных ТЦ. Сейчас же ввиду отсутствия на нашем рынке подобных ритейлеров девелоперам приходится либо работать в стандартном формате, либо самостоятельно развивать креативный ритейл. Но поскольку Агаларовых становится больше, будут и креативные проекты. Конкуренция к этому подталкивает".

Впрочем, по словам Веры Сецкой, креативные концепции не развиваются сейчас в том числе и потому, что «чем больше креатива в проекте, тем сложнее девелоперу получить кредит в банке».

Склады: почему спрос не удовлетворен?

По словам Егора Дорофеева, руководителя отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield, 2012 год для рынка складской недвижимости получился довольно позитивным. Так, объем спроса приблизился к данным 2007–2008 годов. При этом суммарный объем предложения в складском секторе за 2012 год составил порядка 700 тыс. кв. м. Таким образом, предложение по-прежнему отстает от спроса. При этом ставки капитализации находятся на уровне 11,75 %.

Конечные пользователи все чаще предпочитают владеть объектом, нежели брать его в аренду, что стало одной из заметных тенденций уходящего года и особенно актуально для розничных торговых сетей. Отчасти с этим связана вторая тенденция: качество объектов складской недвижимости заметно выросло.

"Это было продиктовано именно спросом на покупку объектов. Потенциальные собственники предъявляют своим будущим активам высокие требования. И данные требования априори выше, чем требования к помещениям в аренду", – говорит Егор Дорофеев.

Среди ожидаемых тенденций будущего года – возможная компрессия ставок капитализации, сохраняющийся уровень вакантности (при том, что в 2013 году планируется ввод более 1 млн кв.м. складской недвижимости, многие площадки уже зарезервированы арендаторами и покупателями), сохранение ставок аренды/продажи в сегменте, набирающие обороты сделки build-to-suit.