Подводные камни проектов редевелопмента.

27 Март 2013

"РБК Daily", ежедневная деловая газета.
Интернет-сайт ежедневного издания.
27.03.2013.
Роман Сигитов, управляющий партнёр SEVERIN GROUP.
Статья "Подводные камни проектов редевелопмента".
Рубрика: "Мнение экспертов".


Сегодня для Москвы актуальны два типа проектов редевеломента – реконструкция неформатных объектов и создание новых на месте бывших промзон. Объединяет эти проекты одно общее горе – мучительный процесс получения исходно-разрешительной документации (ИРД) – прохождение "бюрократических кругов ада". С 2010 года для нового строительства и для реконструкции необходим идентичный по объему и составу комплект документов ИРД, в отличие от технического перевооружения или капитального ремонта. То есть легче и дешевле построить новое здание "в чистом поле", чем перестроить старое промышленное здание под современный форматный торговый центр в затесненных московских условиях.

В России некоторое время назад заговорили об упрощении и сокращении процесса оформления исходно-разрешительной документации. Но, к сожалению, это пока происходит только на бумаге. По опыту, процесс оформления комплекта исходно-разрешительной документации в Москве занимает в среднем от года до двух.

По опыту SEVERIN GROUP как Технического заказчика, существует целый ряд "подводных камней" проектов редевелопмента, и у каждой из проблем существуют свои пути решения.

Итак, существующий владелец или новый владелец объекта, допустим ТЦ, намерен увеличить полезную площадь, поменять формат центра, заменить якорных арендаторов, увеличить число парковочных мест и т.п. Для этого необходима надстройка или пристройка новых площадей. Но, по мнению новой власти Москвы, в настоящее время город застроен плотно и в строительстве (соответственно, по законодательству и в реконструкции) торговых центров на своей территории не нуждается.

В нашей практике мы всё чаще сталкиваемся с тем, что Москомархитектура выдает нулевые показатели по строительству. То есть на земельном участке, где расположен "старый" ТЦ общей площадью, к примеру, 30 тыс. кв. м разрешат построить "новый" с такой же площадью - 30 тыс. кв. м. Надстроить, расширить, изменить объемно-планировочные решения здания, скорее всего, не получится. Будьте к этому готовы, покупая объект недвижимости с прицелом на его "расширение".

С проектами редевелопмента промзон в торговые центры дела обстоят похожим образом. Исключение, возможно, составят только те промзоны, редевелопмент которых инициирован самими чиновниками, и где в градостроительных документах развития территории заранее заложена возможность строительства торговых центров. Во всех остальных случаях необходимо заново оформлять весь комплект ИРД. Помимо ожидания длиною в год, будьте готовы к дороговизне процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка и изменения технико-экономических показателей проекта, а также к переоформлению договора аренды земельного участка и к пересчету арендной платы.

Если вы всё-таки решили купить объект с прицелом на редевелопмент, - стоит обратить внимание на наличие на самом участке или в непосредственной близости от него памятников архитектуры, объектов федеральной собственности (например, бомбоубежищ). Кроме того, попытайтесь разузнать о существовании планов по размещению объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Еще один традиционный фактор, который обычно сопровождает проекты редевелопмента промышленных зон - загрязненная почва территории бывшего промышленного предприятия. Кроме того, для бывших промзон, компактно расположенных в пределах ТТК Москвы, остро стоит вопрос наличия (а, вернее, отсутствия) достаточного количества парковочных мест, что обязательно нужно иметь ввиду при принятии решения о вхождении в проект редевелопмента.

Наиболее весомым аргументом в пользу покупки объекта является его location. В случае с редевелопментом местоположение особенно важно. С учётом неминуемой дороговизны проекта, позволить себе такой проект смогут либо крупные компании, либо "кластеры"; типа ARTPLAY при условии ощутимой поддержки городских властей.

К сожалению, в Москве ещё много "зон отчуждения" - заброшенных промышленных площадок, цехов. Жизнь в них может вернуться только при смене статуса разрешённого использования земельного участка. Но и в этом случае эффективнее будет снести имеющиеся постройки и возвести новые здания.