Пора оживить отель

01 Июнь 2012

"Недвижимость. Стены бизнеса", приложение к газете "Ведомости".
Выпуск №5-6.
Июнь, 2012.
Александр Балабин, управляющий партнёр в SEVERIN GROUP.
Роман Сигитов, управляющий партнёр в SEVERIN GROUP.
Комментарии в статье "Пора оживить отель".
Автор: Светлана Данилова.
Рубрика: "Доходное место".
Страница: 11.


Владельцы и управляющие начинают массово реконструировать отели, построенные около 10 лет назад.

Клиенты всегда обращают внимание, насколько гостиница современная, утверждает Арилд Ховланд, первый вице-президент по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group.

Недавно гендиректор Azimut Hotels Ремко Герритсен заявил, что компания приступает к реновации части своих гостиниц. Первым стал Azimut в Санкт-Петербурге на 1000 номеров, который входит в сеть с 2006 г. На первом этапе обновят номерной фонд и общественные зоны в восточном крыле здания общей площадью 4400 кв. м. Инвестиции на этой стадии составят более 150 млн руб.

"В отеле первый раз с момента постройки проводятся столь масштабные работы", — говорит Герритсен.

В этом году Azimut Hotels планирует провести реновацию еще нескольких отелей сети, рассказал он. Azimut не строила отели, а покупала советские и проводила в них реконструкцию. Сейчас пришло время очередного обновления.

В Москве и Санкт-Петербурге планируют или уже проводят реновацию ряд знаковых отелей. Хотя в России проекты реконструкций пока не так распространены, как в Европе, поскольку большая часть местных отелей была построена менее 10 лет назад, добавляет директор по маркетингу Azimut Hotels Мария Василенко. Сейчас реновация с изменением дизайна интерьеров проводится в "Арарат парк хаятт", в "Марриотт гранд", хотя там больших изменений не делали, в "Балчуг Кемпински" обновляются общественные зоны, перечисляет Владимир Поддубко, вице-президент по коммерческой недвижимости УК "Уникор".

В трех гостиницах Rezidor Hotel Group поэтапная реновация уже идет, рассказал Арилд Ховланд: Park Inn by Radisson Pulkovskaya, "Park Inn by Radisson Прибалтийская", "Park Inn by Radisson Шереметьево". Например, в "Park Inn by Radisson Прибалтийская" 1200 номеров, конечно, обновить их можно только постепенно, рассуждает он. В номерах меняются мебель, внешнее оформление, ванная комната.

Нужна реновация гостинице "Radisson Славянская", построенной в 1991 г. Правительство Москвы выставило имущественный комплекс гостиницы на продажу. Как только процесс смены собственника завершится, можно будет планировать работы по оживлению отеля, говорит Ховланд.

Группа Accor начинает комплексную реконструкцию гостиницы "Novotel Шереметьево" — всех 500 номеров, а также общих помещений и конференц-залов, поделился гендиректор группы Accor в России и СНГ Алексис Деларофф. Работы продлятся четыре года. В этом году также начнется ремонт Novotel Moscow Centre.

В Marriott Moscow Royal Aurora также планируется обновление, рассказывает генеральный управляющий отеля Берт Фоль: "Пока не принято решение, кто будет осуществлять какие работы. Владеет отелем компания "Моспромстрой", которая занималась и его строительством. Скорее всего она же и будет заниматься работами по реновации".

Отели премиум-класса необходимо обновлять через каждые 10 лет, за этот период основные отделочные материалы изнашиваются и нуждаются в замене, объясняет Поддубко. В соответствии с внутренними стандартами ГК "Корстон" номера должны обновляться каждые пять лет, говорит вице-президент "Корстона" по финансам Лисандро Платцер. Это может быть как косметический ремонт(подклейка обоев, замена ковролиновых покрытий и т. д.), так и капитальный (замена санузлов, ванны, переоборудование номера).

В прошлом году компания завершила капитальные ремонтные работы одного этажа (16 номеров) в отеле Korston Hotel Moscow.

Решение, обновлять отель или нет, зависит в том числе и от изменения потребностей клиентов, добавляет Арон Либинсон, вице-президент компании IHG по развитию в России и странах СНГ. Так, например, гостинице "Holiday Inn Виноградово", которая открылась в 1998 г., сейчас предстоит заменить IT-системы. Тогда еще никто не знал о беспроводном интернете и гостиницы не оснащались беспроводными точками доступа. То же самое можно сказать о телевизорах с плоскими экранами.

В среднем масштабная реновация должна проводиться каждые 8-9 лет, легкий ремонт — каждые три года, считает Василенко. "Это идеальный случай, у нас гостиницы стоят без реконструкции по 20 и 30 лет", — сожалеет Татьяна Тикова, директор департамента оценки Colliers International.

Тем не менее срок между реновациями в России сокращается, оптимистично утверждает Елена Лысенкова, гендиректор Hospitality In.Comm: "Был период замораживания инвестиций в обновление, но сейчас собственник вынужден полностью реновировать отель не менее чем один раз в 7-9 лет".

Фонд для обновления

Фонд на реновацию отеля формируется за счет ежемесячных отчислений — 3-4% от всей прибыли, говорит Василенко. На реконструкцию отели сети Korston выделяют в среднем 5% от доходов, заявил Платцер. На реновацию одного номера в Korston Hotel Moscow уходит от 600 000 руб. ($20 000) до 2,5 млн руб. ($85 000). По данным Azimut, масштабная реновация отеля верхнего ценового сегмента на 200 номеров обходится в 40 млн евро. Для отеля "5 звезд" полная реконструкция номера будет стоить более $50 000, рассказал Берт Фоль, в зависимости от используемых материалов эта цифра может достигать $100 000.

По данным компании STEP, стоимость переделки здания старой советской постройки в отель "3 звезды" может также обойтись в $50 000 за номер. В малых городах России под гостиницу выделяют подъезды в жилом доме. В отели также перепрофилируют здания бывших общежитий и старые особняки, рассказывает Тикова. Есть примеры, когда под гостиницы приспосабливают монастыри, дома богатых купцов, особенно часто так происходит в старых городах с богатой историей.

Реконструкция гораздо более сложна и затратна, чем строительство гостиницы с нуля, считает Роман Сигитов, гендиректор компании "Северин девелопмент". "Никто не знает наперед, с какими проблемами придется столкнуться проектировщикам и строителям, — подчеркивает он, — и сколько будет стоить решение этих проблем".

Истории изменений

Компания "Северин проект" занималась реконструкцией ФГБУ "Объединенный санаторий Сочи" — это в общей сложности 38 объектов советской эпохи площадью от 200 до 14 000 кв. м. "Гостиничный фонд представлен разными корпусами — от каких-то полуглиняных, полукамышовых домиков и монструозных сооружений из металлических модулей до неоклассики", — вспоминает Александр Балабин, гендиректор "Северин проекта". На момент начала реконструкции они находились в крайне запущенном состоянии. Пришлось восстанавливать почти 80-90% того, что имелось. Некоторые корпуса сталинского ампира, построенные в 1940-1950-х гг., были отреставрированы "с воссозданием максимального шика того времени".

За рубежом реконструкция исторических зданий с приспособлением под гостиницы — явление распространенное. Под отели переделывают монастыри, церкви, конюшни и даже целиком деревни. Как, например, получилось с отелем "Святой Стефан" в Черногории. Он расположен на полуострове неподалеку от Будвы. В XV в. это была рыбацкая деревня, в 1950-х гг. — одно из популярных направлений для отдыха среди европейских политических лидеров и представителей шоу-бизнеса.