Вторая жизнь промышленных объектов

14 Февраль 2013

"Парадный квартал", журнал о строительстве, недвижимости, архитектуре и проектировании.
Февраль, 2013.
Александр Балабин, управляющий партнёр SEVERIN GROUP.
Статья: "Вторая жизнь промышленных объектов".
Рубрика: "Коммерческая недвижимость".
Страница: 52.


По словам Александра Балабина, "тенденция перепрофилирования бывших промышленных объектов в современные, востребованные объекты набрала обороты, окрепла и дала свои результаты".

Поэтому от обсуждения возникающих проблем – таких, как изношенность сооружений, инженерных сетей и коммуникаций, конструктивные особенности старых строений, разного рода бюрократические проволочки и т. д. – проектировщики и девелоперы перешли к исследованию реализованных проектов.

"Давайте проанализируем накопленный опыт и немного пофантазируем о дальнейшем развитии нового для Москвы сегмента рынка коммерческой недвижимости, новой архитектуре и новой жизни старых объектов", – с этих слов начал свое выступление спикер.

Александр Балабин выделил три типа редевелопмента промышленных зон.

Первый – это знаковые объекты. В качестве примера спикер привел создание центра дизайна ARTPLAY, ставшего одним из первых творческих кластеров Москвы. Сейчас ARTPLAY занимает квартал площадью в 75 000 кв.м, включающий в себя три экспозиционных зала, где проходят выставки современного искусства, фестивали, концерты альтернативной музыки, спектакли, кинопоказы, лекции и мастер-классы.

По словам г-на Балабина, "ARTPLAY – это уже не объект, а проект. Метод, если хотите. Один из эффективных способов управления активом, состоящим из разноформатной недвижимости. Подобные проекты могут быть разными по своему составу и расположению. Объединяют их одна характерная черта – здания обретают новые фасады и новые архитектурные интерьеры".

SEVERIN GROUP стал одним из первых арендаторов центра, и все изменения происходили буквально на глазах сотрудников компании.

"Появилась Британская школа дизайна, разные архитектурные бюро, дизайнерские салоны, магазинчики, бутики, кафе, рестораны. Поменялась публика, крутящаяся вокруг. А несколько больших помещений, оставленных почти как были, но подходящих по размеру для всякого рода выставок, хэппинингов и т.п., добавили объекту интерактивности и публичности. Особенная атмосфера ARTPLAY создается внутри территории за счет свежей архитектурной среды.

Таким образом, у создателей-проектировщиков нет необходимости утверждать свои решения у многочисленных согласующих и разрешающих органов, подстраиваться под их суконные правила и изменять, изменять, изменять, пока все не выхолостится.

При этом и арендодателю можно особо ни во что финансово не вкладываться. Так что пока это весьма демократичное и прогрессивное место", – рассказывает Александр Балабин.

К слову, сейчас есть предложение сделать на прилегающих к центру промышленных территориях новый кластер, инициатива уже нашла поддержку у городских властей. "Это дает основание ожидать возникновения "территории богемы" в центре Москвы с непривычной для Москвы архитектурой", – отметил г-н Балабин.

Второй тип перепрофилирования бывших промышленных объектов – это реконструкция под заказчика, то есть с учетом всех требований и пожеланий будущих пользователей. Например, реконструкция бывшего завода "ЭМО" (завод по производству электро-медицинского оборудования) под офисный центр "Федеральной сетевой компании ЕЭС", "Холдинга МРСК" и энергосетевой компании "МОЭСК". В этом проекте SEVERIN GROUP выступал к качестве генпроектировщика и организации, осуществлявшей технадзор в процессе строительства.

Вот что рассказал Александр Балабин: "Этот проект – действительно реконструкция. Нам повезло, что у этого объекта не было статуса охраняемого. Здание является сложносочиненным. Дата постройки нижней части – начало XIX века, потом надстройка – конец XIX век, далее – сооружение начала XX века. Последняя часть была надстроена в 1954 году, архитектура здесь отсутствовала – это был сарай, покрашенный розовой краской.

Первоначально здание представляло собой два отдельностоящих корпуса, между которыми была "вставка". У здания были две части и два фасада. При реконструкции первого мы практически ничего не меняли. А во втором сохранили только ритм оконных проемов.

Сочетание стекла и конструкций дали нам фасад, застекленные эркеры сделали его с ритмом, пластикой и масштабом. Мы частично надстроили здание и сделали центральную входную группу со стеклянной "стопкой" переговорных над ней.

Стоит добавить, что изначально здание не имело главного центрального входа. Конечно, в процессе реконструкции возникали и проблемы. Например, с энергоэффективностью. Утеплять стены здания строителям пришлось не с внутренней стороны (в этом случае точки росы оказалась бы внутри стены), а снаружи, поэтому старинный фасад XIX века пришлось оштукатурить.

Г-н Балабин с сожалением отметил, что "в большинстве случаев инвестор стремиться сэкономить средства, а не сохранить или восстановить исторический архитектурный облик".

Но, как показывает практика, экономят не все. Пример тому – тульский life-style центр Likёrka Loft, где девелоперы (IM Company) сохранили внешний облик объекта и восстановили исторические фасады, сделав внутри реконструкцию в стиле loft, для которого характерно сочетание старых (кирпич, оштукатуренные или крашеные стены, дощатый пол) и новых материалов (стекло, металл и пр.). Применение современных материалов позволяет выигрышно выделить объект реконструкции, сделать на нем акцент.

"Стекло – инструмент для создания контраста, нового звучания старого здания. На фоне исторической фактуры глянцевая поверхность стекла подчеркивает возраст здания. А возраст в данном случае – это часть добавочной стоимости", – поясняет Александр Балабин.

Третий тип проектов редевелопмента промышленных зон, который выделил Александр Балабин, – это регенерация объекта для последующей продажи на свободном рынке.

К примеру, превращение бывшей фабрики "РОТ ФРОНТ" в актив компании "ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ". Это текущий проект SEVERIN GROUP, в котором группа компаний принимает участие как проектировщик-разрабочик инженерных разделов ПД.

"Проект предполагает устройство в бывших производственных корпусах апартаментов, офисных и торговых помещений, предназначенных для свободной продажи (аренды). При этом участок затеснен, часть существующих строений необходимо реставрировать. Плюс проектом предполагается строительство подземного многоярусного паркинга практически под всей территорией", – рассказывает г-н Балабин.

Спикер отметил, насколько тяжело работать в окружении сложившейся застройки. Ведь для того, чтобы соблюсти современные стандарты качества и обеспечить комфортные условия для работы и отдыха, необходимо оснастить здание новыми инженерными сетями и коммуникациями, для чего часто требуются дополнительные мощности.

Подобные обременения зачастую ухудшают финансовые характеристики проекта. А это крайне нежелательно, если предполагается дальнейшая продажа объекта. В большинстве европейских стран успешно решается вопрос с инженерными сетями.

Например, в Швейцарии у инвесторов не возникает проблем с получением технических условий на подключение к инженерной инфраструктуре. Все вопросы берет на себя компания-поставщик ресурсов, которая таким образом получает нового клиента. В некоторых европейских странах городские власти за бюджетные средства проводят исследования, на основе которых выделяют наиболее перспективные для бизнеса участки и составляют досье на каждую территорию, планируемую к реконструкции.

Что касается архитектурных особенностей проектов третьего типа, то, как отметил г-н Балабин, "реконструкция для последующей продажи предполагает создание универсальной инфраструктуры и нейтральной архитектуры. В данном случае архитектура должна быть коммерческой, каждое решение обоснованно и оправданно. Холодный творческий расчет".

Происходящие перемены открывают для архитекторов новые возможности и сулят множество интересных проектов.

"Мы сможем создать новые объекты на старом месте, изменив мрачные и унылые, с налетом заброшенности, городские районы, сделав их свежими и современными, удобными для жизни", – считает Александр Балабин.

Но, безусловно, успех проектов редевеломента промышленных зон во многом зависит от эффективного взаимодействия бизнеса, власти и органов, охраняющих памятники культуры, архитектуры и истории.