Забитый перекресток

13 Июнь 2012

"Недвижимость. Стены бизнеса", приложение к газете "Ведомости".
Выпуск №5-6.
Июнь, 2012.
Роман Сигитов, управляющий партнёр в SEVERIN GROUP.
Комментарии в статье "Забитый перекресток".
Автор: Оксана Самборская.
Рубрика: "Доходное место".
Страница: 12.


Москва была и остается главным перевалочным пунктом для торгово-логистической системы страны. И в ближайшее время ситуация вряд ли изменится, нравится это городу или нет.

По данным руководителя отдела складской недвижимости Cushman & Wakefield Егора Дорофеева, в столичном регионе заключается 64% сделок по аренде и сосредоточено 67% качественных складских объектов от общероссийского объема. По большей части крупные импортеры имеют здесь распределительные центры и склады, объясняет Дмитрий Курьянов, руководитель по развитию международных автомобильных перевозок STS Logistics.

Общий объем существующих складских помещений классов А и В в Московском регионе в конце I квартала консультанты оценивают примерно в 8 млн кв.м. (разброс в оценках — от 7,5 млн кв. м у "Эспро" до 8,2 млн кв. м у Jones Lang LaSalle, JLL).

Из-за ограниченного объема предложения доля вакантных площадей в I квартале 2012 г., по данным JLL, находилась на низком уровне — 1,45%. Но не потому, что спрос такой высокий, а потому, что современных объектов мало, считает директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG Юрий Тараненко. Максимальные арендные ставки на склады в Подмосковье в I квартале этого года, по подсчетам аналитиков JLL, достигали $135-140 за 1 кв.м. в год (для сравнения: по итогам I квартала 2011 г. ставки были $125 за 1 кв.м. в год).

Нет потребления — нет хранения

Среди региональных центров больше всего площадей для хранения товаров могут предложить Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону, по данным руководителя отдела аналитики и исследований Praedium Oncor International Ольги Павлик. В 2011 г. интерес к регионам заметно рос, отмечает она. Например, Immofinanz получила в Росбанке кредит на развитие логоцентра "Шушары" (сумма не разглашается), где компании принадлежит около 40 000 кв.м. Trigon Capital объявила о намерении инвестировать $10 млн в инфраструктуру парка "Тосно".

Было заявлено о строительстве складских объектов в Екатеринбурге, Орле, Владимире, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Procter & Gamble планирует начать строительство логистического центра в Туле, продуктовый ритейлер "Лента" откроет распределительный центр площадью 25 000 кв.м. в Новосибирске, а компания Ozon.ru — распределительный склад в Екатеринбурге и т.д.

Петр Зарицкий, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL, говорит, что постепенно развиваются крупные региональные распределительные хабы: "Но они не являются конкурентами Москве, а выступают необходимым перевалочным звеном от центральных федеральных складов к местному потребителю". Это особенно заметно в Новосибирске, Екатеринбурге. Однако емкость регионального рынка и темпы развития логистики в России были в 2005-2008 гг. несколько переоценены, считает Зарицкий. Как результат, масштабные проекты по строительству комплексов класса А в городах-миллионниках, заявленные в 2006-2008 гг., например, «Евразией логистик» или Raven Russia, так и не были реализованы.

"Мы не ожидаем в ближайшие годы масштабных проектов в регионах, даже в Новосибирске или Ростове, — скорее речь будет идти о дополнительных фазах в уже существующих объектах", — заключает эксперт.

Драйвером для развития складских комплексов служит ритейл, который, в свою очередь, зависит от покупательской способности населения, напоминает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. В этом регионы однозначно проигрывают Москве.

"Поэтому пройдет много лет, пока российские регионы смогут развить систему логистических парков", — считает директор отдела складских и промышленных помещений CBRE Ланс Пилант.

В Москве настолько большой рынок потребления, с постоянно растущим населением, а теперь еще и увеличивающейся территорией, что ставка капитализации любого объекта недвижимости в Московском регионе всегда будет ниже, чем где-либо еще в России, соглашается Зарицкий. Себестоимость строительства качественных складских комплексов в регионах сопоставима с подмосковной, управлять стройкой сложнее, а ставки аренды ниже, называет сдерживающие факторы Павел Платонов, руководитель отдела продаж ГК "Эспро". Коммерческий директор "ПЛК Северное Домодедово" Глеб Белавин упоминает финансовые риски девелопера: "Именно регионы первыми страдают от любых негативных изменений в экономике".

Но главное — "дорожная сеть в России спроектирована таким образом, что федеральные и региональные автомобильные дороги расходятся от Москвы", напоминает Егор Дорофеев.

Качество и пропускная способность автомагистралей (а также инфраструктура) в регионах оставляют желать лучшего, добавляет Ольга Павлик. Поэтому большинство федеральных компаний создает главный распределительный центр под Москвой — и более мелкие рядом с городами-миллионниками, описывают эксперты принцип, по которому выстраивается цепь поставок. В ряде случаев прямые поставки, без "заезда" в Москву, позволили бы минимизировать время и расходы на логистику, но компаний, которые бы предпочитали строить распределительные центры в регионах с наибольшим потреблением, крайне мало, сетует Дорофеев.

К примеру, "Мир инструментов" везет товары в регионы, минуя распределительный центр в Москве, если у производителя набирается контейнерная партия. Хладокомбинат "Западный" (торговая марка "4 сезона") заявил о строительстве распределительного центра в Новосибирске, Х5 Retail Group построит распределительный центр в Орловской области, а "Магнит" — в Зеленодольске(Татарстан). Объем инвестиций — до 2 млрд руб.

В то же время большинство крупных ритейлеров работает через центр. Например, в подмосковной деревне Черная Грязь расположен распредцентр петербургской сети "Лента". На арендованной компанией площади в 17 000 кв.м. РЦ емкостью 38 000 паллет принимает товары от поставщиков Центрального, Приволжского, Южного и Уральского регионов.

В 2011 г. было подписано соглашение по строительству нового центра (44 000 кв.м.) по схеме built-to-suit во Внукове между "Дикси" и PNK Group. Финский ритейлер "Стокманн" арендует около 10 000 кв.м. в складском комплексе "Ленинградский терминал" компании MLP на 14-м км Ленинградского шоссе под распределительный центр для товаров, распространяемых на территории России.

Плюс на минус

"Основной минус централизации грузовых потоков — неэффективная логистика. Часто груз, прибывший в Санкт-Петербург, направляется на таможенный склад в Московской области и уже оттуда идет в Псков или Великий Новгород, — приводит пример Ольга Павлик. — Такой сложный маршрут увеличивает риск срыва поставок, осложняет ситуацию на и без того забитых московских трассах, повышает стоимость товаров, заставляет всех участников цепи поставок неэффективно расходовать свое время".

По мнению Петра Зарицкого, недостатки в данном случае являются продолжением достоинств: "Москва в целом выигрывает от того, что российская экономика сильно централизована. Все крупные компании, как правило, имеют здесь свои распределительные центры и офисы — а это дополнительные рабочие места".

"Московским властям выгодно пропускать транспортные потоки через столицу, постоянно увеличивая бюджет за счет различных налогов и отчислений, взимаемых с игроков логистического бизнеса", — говорит Ольга Павлик.

Сосредоточение огромного количества грузов фактически в одной точке способствует развитию длинных посреднических цепей, что является одновременно и плюсом, и минусом, сказываясь как на развитии бизнеса, так и на возрастании стоимости товаров, рассуждает она.

По тому же пути

Александр Кунцевич, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield:

— С подобными проблемами сталкиваются все страны, где население сконцентрировано в одном регионе (Греция, Египет и т. п.). Помочь должны меры по стимулированию: развитие транспортной (прежде всего автодорожной) сети и повышение уровня жизни в регионах (создание рабочих мест, улучшение социальной инфраструктуры).

Немаловажным является развитие современных производств. Тогда компаниям будет интересно размещать свои распределительные хабы близко к основным источникам потребления. В качестве примеров можно привести Ленинградскую и Калужскую области.

Повышение уровня жизни и концентрация производства привели к тому, что некоторые компании создали там федеральные распределительные центры.

 

Уйти за бетонку

Роман Сигитов, гендиректор компании "Северин девелопмент":

— Проблема перегруженности московского транспортно-логистического узла существует уже много лет. Разросшиеся вдоль МКАД за последние 5-7 лет складские комплексы, которые планировались как спасение Москвы от большегрузного транспорта, не только не решили, а скорее даже усугубили проблему центростремительных транспортных потоков.

Альтернативой московским внутригородским и окружным логистическим комплексам может стать размещение транспортно-перевалочных узлов до или в районе малого бетонного кольца в Московской области. По этому пути, например, пошла компания Riston.

В настоящее время происходит оформление ИРД и разработка проектной документации на строительство их нового производственно-складского комплекса на территории технопарка «М4» в Домодедовском районе.

 

Центр распределения

Дмитрий Курьянов, руководитель по развитию международных автомобильных перевозок STS Logistics:

— Система и расположение распределительных центров определяются чаще всего рынком сбыта продукции компании-импортера и целесообразностью доставки. Невыгодно строить распределительный центр в Уральском регионе, куда грузы будут доставляться из ЕС и реализовываться на территории Центрального и Северного федеральных округов.

Если для примера взять доставку груза из Екатеринбурга в Ростов-на-Дону через Москву или напрямую, то экономия затрат будет составлять более 15 000 руб. при доставке Екатеринбург — Ростов-на-Дону.